持分がある場合の小規模宅地の適用について質問よろしくお願い致します。
更に自宅と賃貸が、一棟の中にある建物の土地になります。
小規模宅地の適用の仕方について以下のような場合どの様に処理するべきか、又適用される平米数の分母はどの様考えれば良いのか、根拠条文ともに教えて頂ければ幸いです。
自宅部分の土地評価額1億
賃貸部分の土地評価額2億
建物・自宅160平米、賃貸240平米(被相続人持分4分の1、相続人A4分の2、相続人B4分の1)
土地400平米（被相続人持分2分の1、相続人A持分2分の1)
相続人Aは生計一、同居
相続人Ａが相続することで協議済み
この場合の小規模宅地の適用についてご助言頂ければ幸いです。
自宅部分→400平米×160/400×2分1＝80平米は小規模宅地の適用範囲内
被相続人の自宅持分80平米について全て20パーセント評価でよいのか。それであるならば、被相続人Bの持分は考えなくてもよいのか。
賃貸部分→400平米×240/400×2分1×4分1＝40平米が貸家立付地で小規模宅地の適用範囲内（50パーセント評価）
相続人賃貸部分→400平米×240/400×2分の1×4分の2＝60平米が貸家立付地で小規模宅地の特例適用範囲内
被相続人の土地の上に生計一の相続人の賃貸物件がある場合、特例の対象とはなる。
しかし、被相続人の所有する土地の上に被相続人の物件を有するとみることが通常であると考えるならば、そもそも被相続人の土地の上に生計一の相続人の賃貸物件があるとはいえないのではないか。という点を疑問に感じております。
また、生計一の方の賃貸物件部分も対象となるとすると、分母は120平米ということでよろしいでしょうか？
疑問点が多く申し訳ありません。
よろしくお願いいたします。
コメント
松本さん、こんにちは！
税理士の桑田です(^^)
仰る通り、使用貸借かどうかで変動します。
今回は、ご親族間は使用貸借ということでよろしいでしょうか？
また、どなたがご相続されるかは、これから決められますか？
どうぞ、ご確認の程、よろしくお願いいたします！
ご連絡ありがとうございます。
土地建物を相続される方は、被相続人と同居していた相続人Ａとなります。
自宅と賃貸部分を特段区分して所有せず、共有で建物を被相続人が2分1・相続人Ａが4分1・相続人Bが4分1所有しており、土地と建物の所有割合が異なっております。
賃貸部分は第三者にお貸ししております。
自宅建物部分も被相続人Bが4分1所有していると考えると、自宅建物を被相続人と相続人Ａに使用貸借させていたという形になるのでしょうか？
その場合の小規模宅地の計算方法、根拠条文を教えて頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
松本さん、こんにちは！
コメント内容を変更頂き、ありがとうございます。
①被相続人の居住用宅地等
400㎡×180㎡/480㎡＝150㎡
150㎡×土地共有持分1/2＝75㎡
こちらを同居親族であるＡが取得されるので、居住継続・所有継続など諸要件を満たせば、Ａは75㎡に対して特定居住用宅地等を適用できます。
②被相続人の貸付事業用宅地等
400㎡×300㎡/480㎡×家屋共有持分1/2＝125㎡
125㎡×土地共有持分1/2＝62.5㎡
こちらをＡが取得されて、貸付継続・所有継続されれば62.5㎡に対して貸付事業用宅地等を適用できます。
（亡くなる3年以上前から貸し付け開始等の条件を満たしているものと仮定）
③生計一親族の貸付事業用宅地等
400㎡×300㎡/480㎡×家屋共有持分1/4＝62.5㎡
125㎡×土地共有持分＝31.25㎡
こちらを生計一であるＡが取得されて、貸付継続・所有継続されれば31.25㎡に対して貸付事業用宅地等を適用できます。
（亡くなる3年以上前から貸し付け開始等の条件を満たしているものと仮定）
こちらが適用対象面積となります。
なお、土地は使用貸借関係という前提でございます。
根拠①（共有土地論点）
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/sozoku/100713/05.htm
根拠②（複数利用区分論点）
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/sozoku/100713/01.htm
どうぞよろしくお願いいたします！