Q.65【小規模宅地等の特例】土地等と建物の所有者が異なる場合

円満相続税理士法人　先生各位

お世話になっております。
池田耕介と申します。

ご多用のところ大変恐縮ではございますが、
質問事項があり、メールさせていただきました。

以前の記事において、
(https://enmansouzoku-school.com/2020/05/29/%e4%ba%8c%e4%b8%96%e5%b8%af%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%81%a7%e5%b0%8f%e8%a6%8f%e6%a8%a1%e5%ae%85%e5%9c%b0%e7%ad%89%e3%81%ae%e7%89%b9%e4%be%8b%e3%82%92%e9%81%a9%e7%94%a8%e3%81%99%e3%82%8b%e5%a0%b4%e5%90%88/)

　同じ建物に母親と長男が住んでおり、
その所有者が以下のとおりなら、
　　・土地等の所有者　:　母親
　　・建物の所有者　　:　長男
小規模宅地等の特例は適用可能ですか？といった内容の質問があり、

それに対する回答として、
「小規模宅地等の特例の適用について、当たり前ですが、土地や土地の上に存する権利は被相続人が所有している必要があります。
しかし、意外なことにその土地等の上にある建物や構築物については、”被相続人が所有している”ことは要件とはされていません。
(中略)
つまり、この不動産を利用するにあたって、双方が地代や家賃等の金銭のやりとりをしていなければ、同居していた長男が所有している建物の敷地の用に供されていた宅地等についても小規模宅地等の特例の適用の対象となり、長男が居住・所有要件を満たした場合には、特例の適用を受けることが可能です。」と、ありました。

　この回答から、土地等の所有者が被相続人であれば、建物の所有者は被相続人でなくても、小規模宅地等の特例は適用できると、受け取りました。

　そこで、この自宅建物が、
●　互いに自由に行き来できる二階建ての二世帯住宅である。
●　以下のとおり区分登記されている。
　　　・土地等の所有者　　　 :　母親
　　　・建物1階部分の所有者　:　母親
　　　・建物2階部分の所有者　:　長男
●　母親と長男の間で、地代家賃等の金銭のやり取りはない。
　このとき、小規模宅地等の特例は適用できないと理解しておりました。

　しかし、このような場合でも、土地等の所有者は被相続人 (母親) であるので、小規模宅地等の特例は適用できるのでしょうか？

　それとも、この長男は同居親族とみなされず、かつ、自己所有の住居に住んでいるため家なき子でもないので、小規模宅地等の特例の適用ができないのでしょうか？

以上、まとまりのない質問をしてしまい申し訳ございませんが、
ご回答のほどどうぞよろしくお願いいたします。

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